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合同参与者要对合同逾期实现的可能性有合理的判断

   《最高人民法院公报》2019年第五期


       案件概况

2015年8月15日,张某、张某某与某公司签订系争预售合同,约定:张某、张某某向某公司购买房屋一套,暂定购房款总价为1616228元;某公司于2015年12月31日前交付房屋,除不可抗力外;如违约未按期交房,某公司支付已付购房款每日0.02%的违约金。合同补充条款一中,关于合同十一条修改、补充如下:某公司定于2015年12月31日前将该房屋交付,除不可抗力及其他某公司难以预计的客观情况外,客观情况包括但不限于非因某公司原因导致的以下情况:供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等。还约定,如遇不可抗力,本合同对于交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延;本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、动乱、恶劣天气、政府行为、因市政配套的批准与安装、重大工程技术难题以及其他无法预见、无法避免或控制、无法克服的事件和情况等。嗣后,张某、张某某陆续支付了购房款。2016年6月,某公司发出入住通知书,确认:实测购房款总价为1604177.84元,应退款12050.16元;要求张某、张某某于2016年7月1日办理入住手续。2016年7月1日,张某、张某某与某公司双方办理了交房手续。张某、张某某认为某公司逾期交房,以致涉讼。

系争房屋所在小区的燃气管道外管工程属地村民为管道建设用地和该小区配套道路建设等要求办理镇保,阻挠施工,致某公司2016年7月1日才取得上海市新建住宅交付使用许可证。


裁判结果

一审法院认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。系争预售合同系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。合同补充条款一第十五条约定由于政府行为、市政配套工程等原因造成逾期交房,交房时间作相应顺延。市政配套工程迟延虽不属法律意义上不可抗力的范畴,但是确系开发商自身不能左右之情形。合同补充条款一第八条、第十五条约定除不可抗力,还包括某公司难以预计的客观情况,并进行了列举,包括市政配套工程迟延,而本案中正是该情形导致交房迟延,交房时间可予以顺延,且某公司在取得相关许可证当日就履行了交房义务,故张某、张某某要求某公司承担逾期交房的违约责任无依据,不予采纳。张某、张某某还主张合同系格式合同,但双方签订的系争预售合同补充条款并非在签订时不可协商,不属于格式条款。退一步而言,即使构成格式条款,也不属于法律规定的格式条款无效的情形。现某公司自愿对张某张某某损失进行补偿,于法无悖,一审法院予以支持。

一审法院仅仅判令某公司补偿张某张某某人民币11757元。

张某、张某某不服一审判决,提起上诉。

二审法院认为:系争责任限制条款属于某公司事先拟定,并在房屋销售中重复使用的条款,属于格式条款的范畴。系争责任限制条款使用了小号字体,而且根据当事人陈述的签约过程分析,某公司并未采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条规定,提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持。系争责任限制条款虽然以列举免责事项的方式限制了逾期交房违约责任的范围,但并未绝对免除亚绿公司的违约责任。根据上述法律规定,系争责任限制条款属于可撤销的格式条款,而非绝对无效之格式条款,因张某、张某某在法定的一年除斥期间内并未申请撤销该条款,故该条款仍属有效。

配套工程施工虽然不在某公司的受让地块范围之内,但作为一家专业的房地产开发企业,配套工程出现延误的理论可能性是其在建造之初就能够预见的,其制订系争责任限制条款的目的也正是在于防范此类风险。因此,“难以预计”、“无法预见”的表述是对列举事项所作的错误描述,此类事项不属于法定可免责的“不可抗力”范畴。但在列举事项已经具体明确的前提下,该表述并不影响双方就责任限制所达成的基础合意,不构成完全排除该条款适用的事由。某公司在预判交房日期的过程存在非专业性的失误,延期可能性已经不再仅是理论上,而是某公司已知的现实存在的显著风险,且某公司并没有履行就延期可能性向购房者及时、确定的通知义务。

《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十一条规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。第一百二十五条第一款规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

二审法院撤销了一审判决,支持了张某、张某某的诉请。


邦典说法

(一)商品房预售合同是在建商品房的销售合同,不同购房者的签约时间对应着不同的建设进度,购房者不知晓具体进度情况,不具备对交房期限可行性的判断能力。而交房期限条款也是由被上诉人亚绿公司单方拟定的格式条款,其可以根据实际建设进度在签约时调整交房期限。在没有被告知已存在现实风险的情况下,购房者与某公司所达成的责任限制合意,是建立在购房者对交房期限具有现实合理性的信赖基础上。

(二)由于某公司单方隐瞒了现实延误风险,并且有能力重新规划交房期限,购房者有理由相信某公司对交房期限的现实可行性做出了承诺:该期限充分吸收了某公司已知的实际进度条件,原有的风险事项能够及时消除,如果没有在后续履行中出现新的免责事项,则在该期限内能够实现交房。因此,张某、张某某主张双方约定的风险转移范围是针对后续履行中出现的风险事项,不应包括已纳入交房期限考量因素的现实条件,符合合同法第一百二十五条的诚实信用解释原则。

(三)双方当事人对于格式合同条款的理解存在冲突,根据合同法第四十一条所规定的有利于相对人的解释规则,法院认为,诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于格式条款提供者某公司的责任风险限定利益。

(四)某公司对配套工程受阻停滞风险的判断和处理违背了对交房期限具有现实可行性的承诺,无权就配套工程延误主张适用系争责任限制条款。

综上,房地产开发企业在开发过程中要对可能影响工程进度的因素做充分的考虑,并谨慎遵守对购房者及时告知的义务,这是新来利益的必然要求。其次,房地产开发企业不能单纯的认为将可能对自身不利的情况均归纳为“不可抗力因素”并写进合同,以此作为日后免责的条款。再次,对于格式条款的运用,也是需要特别注意,如果格式条款提供者没有尽到合理的提醒义务,那么格式条款可能面临被撤销的风险,同时,对于合同相对方来说,要注意,合同的撤销权效力是“自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内”。


相关法条

《合同法》

第三十九条  

【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十一条  

【格式合同的解释】对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

第五十五条  

【撤销权的消灭】有下列情形之一的,撤销权消灭:

(一) 具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;

(二) 具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

第一百二十五条  

【合同解释】当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的,应当根据合同的目的予以解释。

《合同法解释二》

第九条  

提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持。



 


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